216 accountants
Blogs

Je rente kort of lang vastzetten? Of een combinatie!

18 januari 2018

Je hypotheekrente lang of juist kort vastzetten? Het is een vraag waar veel mensen nu mee worstelen en die dagelijks wordt voorgelegd aan adviseurs. Langere rentevaste periodes zijn het populairst. Maar is dit ook voor jou het beste?

Nederlanders hebben volgens de statistieken al decennialang een sterke voorkeur voor een langere rentevaste periode. Veruit de populairste rentevaste periodes zijn nu tien en twintig jaar. Volgens de website HDN Live kiezen consumenten in ruim 40% van de gevallen voor tien jaar vast en in ongeveer 35% van de gevallen voor een twintig jaar vaste rente. Is hier sprake van een weloverwogen macro-economische beslissing of spelen andere factoren een rol?

De keuze is dikwijls niet goed onderbouwd en er is vaak sprake van een typisch Nederlandse consensusoplossing. De rente voor dertig jaar (10% van de gevallen) vastzetten is het toppunt van zekerheid, maar wordt door velen als duur ervaren. Een zeer korte periode is daarentegen vaak veel goedkoper, maar wordt weer gezien als te risicovol. Daar komt bij dat de rente momenteel zo laag is dat het voor veel adviseurs en consumenten logisch klinkt om te kiezen voor een langere rentevaste periode van tien jaar of zelfs de zeer lange periode van twintig jaar.

Meer lenen bij tien jaar

Bij het bepalen wat je maximaal mag lenen ten opzichte van jouw inkomen, spelen naast het inkomen en de looptijd van de hypotheek, ook de hoogte en de looptijd van de rente een rol. Wanneer de hypotheekrente wordt vastgezet voor een looptijd van tien jaar of langer, wordt gerekend met de werkelijke rente. Deze ligt op dit moment afhankelijk van de duur en de schuld-waardeverhouding — hoogte lening gedeeld door waarde woning — tussen de 1,6% en 3,0%.

Kies je echter voor een rentelooptijd die korter is dan tien jaar, dan moet niet worden uitgegaan van het werkelijke tarief, maar van een minimum van 5% (toetsrente). Stel dat je een bruto jaarinkomen hebt van €30.000 en uw partner van €17.500, dan kun je wanneer je voor tien jaar vaste rente kiest €230.000 lenen. Kies je daarentegen voor een kortere rente, dan neemt jouw maximale leencapaciteit af tot €190.000. Een verschil van €40.000.

Kortom, bij een rentevaste periode van tien jaar kun je het meeste lenen, en niet zelden is deze maximale lening nodig om het huis van jouw dromen te kopen. De kans is groot dat we daarmee de vraag hebben beantwoord waarom bijna de helft van de Nederlanders een tien jaar vaste rente kiest of geadviseerd krijgt.

Huwelijk

Naast tien jaar vast wint de laatste tijd ook een vaste rente van twintig jaar aan populariteit. Dit is logisch omdat de Nederlandse consument vaak voor zekerheid kiest. Twintig jaar vast is gemiddeld slechts 0,7 procentpunt duurder dan tien jaar vast. Natuurlijk, niemand kan de rente voorspellen, maar de kans is groter dat de rente gaat stijgen dan dat de rente gaat dalen. Het voorspellen van de rente is dan wellicht lastig, wel weten we dat 34% van alle huwelijken eindigt in een echtscheiding en dat een gemiddeld huwelijk geen twintig jaar duurt, maar veertien jaar. Vanuit dit oogpunt is het misschien niet slim om de hypotheekrente twintig jaar vast te zetten.

Boeterente

Daar komt bij dat wanneer je van een dergelijk lang rentecontract af wilt, je tegen een enorme boeterente kunt aanlopen. Een recente voorbeeldcasus maakt het nadeel van een lange rentevaste periode goed zichtbaar. Deze mensen hadden hun rente drie jaar geleden voor dertig jaar lang vastgezet. Om van hun dure rentecontract af te komen moeten zij nu een boeterente van maar liefst €65.000 betalen. Zulke bedragen zijn slechts voor weinig mensen op te brengen. Veel mensen laten zich dan ook verleiden tot rentemiddeling. Het is goed om je te realiseren dat niet jij, maar jouw bank hier beter van wordt.

Goed advies

De vraag is of een lange rentevaste periode altijd een goede keuze is. Er zijn voldoende redenen te bedenken om te kiezen voor een korte rentevaste periode. De belangrijkste is dat je verwacht dat de rente nog verder daalt, dan wel dat de rente nog voor een langere periode op het huidige niveau blijft. Veel deskundigen verwachten dat de rente voorlopig laag blijft of zelfs voor lange rentevaste perioden nog verder daalt als gevolg van concurrentie tussen de hypotheekverstrekkers. De  voorkeur van hen gaat op dit moment uit naar een rente van een jaar of twee jaar vast met rentebedenktijd. Het voordeel van rentebedenktijd is dat je bij een rentestijging de rente direct kunt omzetten naar een eventueel langere rentevaste periode. Als je toch besluit direct langer te kiezen, zou ik niet zo snel voor twintig jaar vast kiezen. In de praktijk blijkt dat de gemiddelde looptijd van een hypotheek zo’n tien tot twaalf jaar is. Een advies is het verschil in rente tussen een korte en lange rentevaste periode te gebruiken om extra af te lossen op de hypotheek. Het is voor jou namelijk voordeliger om af te lossen dan om rente te betalen.

Risico lage rente en maximaal lenen

De AFM ziet de huidige lage rente als risico voor kopers op de woningmarkt. Kopers die kiezen voor een rentevaste periode korter dan tien jaar, worden in de leennormen beschermd tegen het effect van een stijgende rente. Bij hypotheken met een rentevaste periode van tien jaar of langer mag gerekend worden met de werkelijke rente. Huishoudens die op basis van de huidige rente maximaal lenen, kunnen bij een sterk gestegen rente over tien jaar geconfronteerd worden met een forse stijging van de maandlasten. De AFM heeft enige tijd geleden adviseurs opgeroepen aandacht te besteden aan deze risico’s en ook de negatieve scenario’s met consumenten te bespreken. Daarnaast hebben de AFM en de DNB in reactie op voorgestelde wijzigingen van de leennormen bij de ministers van Wonen en Financiën gepleit voor maatregelen om het renterisico te beperken.

Rentemix

Een mooie tussenoplossing is te kiezen voor een rentemix. Bij een rentemix kies je voor verschillende rentevaste periodes bij meerdere leningdelen. Hierbij zijn alle combinaties mogelijk, bijvoorbeeld een combinatie van een twee jaar rentevaste periode met rentebedenktijd, tien jaar vast en twintig jaar vast. Deze rentemix is te vergelijken met een goed gespreide aandelenportefeuille waarbij de korte rentevaste perioden symbool staan voor aandelen en de lange rentevaste perioden voor obligaties. Een korte rente is speculatiever, maar levert je meer geld op in de vorm van lagere maandlasten. Een lange rente biedt meer zekerheid, maar is duurder en levert je dus minder op dan een korte rente. Een slimme beleggingsstrategie is om een spreiding te maken tussen aandelen en obligaties, het lijkt dan ook logisch om dezelfde spreiding te volgen voor wat jouw hypotheekrente betreft. Ben je iets offensiever ingesteld, dan kies je voor een groter aandeel aan korte rente en ben je juist defensiever van aard, dan kies je voor een groter deel aan lange rentevaste perioden.

Consumenten kunnen via deze methode hun renterisico beperken door te kiezen voor bijvoorbeeld drie of vier verschillende rentevaste perioden. Het voordeel van deze methode en de rentemix ten opzichte van slechts één rentevaste periode is dat jouw rentes verschillende afloopdata kennen. Dit in tegenstelling tot de keuze voor een rentevaste periode. Stel dat de rente over tien jaar zeer hoog is, dan moet je op dat moment dus kiezen voor een hoge rente. Bij de rentemix wordt dit risico gespreid.

De rente kan worden afgestemd op je risicobereidheid.

Defensief: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar zekerheid en/of over weinig eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

70%-100% van de rente 10-15 jaar vast

30%-0% van de rente 15-20 jaar vast

 

Neutraal: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar een mix van zekerheid en kansen en/of over een gemiddeld bedrag aan eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

40%-60% van de rente 1-5 jaar vast

60%-40% van de rente 5-10 jaar vast

Offensief: geschikt voor mensen die op zoek zijn naar een mix van zekerheid en kansen en/of over een gemiddeld bedrag aan eigen geld beschikken om een rentestijging op te vangen.

70%-100% van de rente 1 jaar vast of variabel

30%-0% van de rente 1-5 jaar vast

Meer weten? We adviseren je graag!

Neem contact met ons op

Per e-mail Telefoon 088-9955216

  • Contactaanvraag voor 216 kantoor: